Normativa
Normativa de viviendas de uso turístico en Andalucía y en Málaga
Alquilar una vivienda a turistas en Andalucía es una actividad regulada: la vivienda tiene que cumplir unos requisitos, inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía y respetar el urbanismo de su municipio. En Málaga capital, además, el Ayuntamiento ha ido cerrando la puerta a nuevas altas. Esta guía resume, a octubre de 2026, qué dice cada norma y qué significa para usted como propietario.
Qué normas regulan la vivienda turística en Andalucía
La base es la Ley 13/2011, del Turismo de Andalucía, y su desarrollo para estas viviendas: el Decreto 28/2016, de 2 de febrero. El Decreto 31/2024 lo modificó a fondo y cambió el nombre: lo que antes eran «viviendas con fines turísticos» (VFT) ahora son «viviendas de uso turístico» (VUT). El Decreto-ley 1/2025, de medidas urgentes en materia de vivienda, volvió a tocarlo para atar la inscripción al urbanismo municipal.
Es vivienda de uso turístico la que se ofrece mediante precio, de forma habitual y con fines turísticos; se presume esa finalidad cuando se anuncia en canales de oferta turística, como portales con posibilidad de reserva. Quedan fuera, entre otros casos, el alquiler de más de dos meses seguidos a un mismo inquilino y la cesión sin contraprestación.
No pueden ser viviendas turísticas las sometidas a algún régimen de protección pública ni las situadas en edificios cuyo título constitutivo o cuyos estatutos prohíban expresamente esta actividad.
- 15 plazasCapacidad máxima de una vivienda completa (6 si se alquila por habitaciones)
- 14 m²Superficie construida mínima por plaza, con un mínimo de 25 m²
- 4 plazasMáximo por habitación, dos de ellas en camas que no sean literas
- 24 horasTeléfono de atención a los huéspedes durante las 24 horas del día
Requisitos de la vivienda y del servicio
El decreto distingue entre la vivienda completa y la vivienda por habitaciones, en la que debe residir y estar empadronada la persona titular. Los requisitos son menos exigentes que los de un hotel, pero son obligatorios y la inspección de turismo puede comprobarlos.
Esta tabla recoge los principales; el anexo del decreto detalla además el equipamiento mínimo de cocina, baño y dormitorios.
| Requisito | Qué exige | Dónde |
|---|---|---|
| Urbanismo | Cumplir la normativa urbanística municipal y, cuando sea aplicable, contar con la licencia o declaración responsable que posibilite el destino turístico del inmueble. | Art. 6.1.a |
| Superficie | 14 m² construidos por plaza según el Catastro; como mínimo, 25 m². | Art. 6.1.b |
| Baños | Dos baños con más de cinco plazas; tres con más de ocho. | Art. 6.1.c |
| Ventilación | Dormitorios y salones con ventilación al exterior o a patio y sistema de oscurecimiento. | Art. 6.1.d |
| Refrigeración | Obligatoria si funciona en mayo, junio, julio o agosto. | Art. 6.1.e |
| Calefacción | Obligatoria si funciona de diciembre a marzo; sin aparatos incandescentes ni de combustión. | Art. 6.1.f |
| Atención | Teléfono 24 horas y limpieza a la entrada y salida de cada huésped. | Art. 6.2.a y b |
| Reclamaciones | Hojas de Quejas y Reclamaciones oficiales de la Junta y cartel anunciador visible. | Art. 6.2.c |
| Información | Normas de la comunidad, uso de la vivienda, mascotas, tabaco, basuras y ruidos; información turística de la zona e instrucciones de los electrodomésticos. | Art. 6.2.d; anexo e y f |
| Seguridad | Botiquín de primeros auxilios, detector de humo cerca de la cocina y extintor. | Anexo d |
| Documentos | Documento de entrada y justificante de pago con el código de inscripción en el Registro de Turismo. | Arts. 6.2.e y 7.1 |
Decreto 28/2016, texto consolidado con el Decreto 31/2024 y el Decreto-ley 1/2025.
Alta en el Registro de Turismo de Andalucía
Para empezar a alquilar hay que presentar, por vía electrónica y con certificado digital, una declaración responsable ante la Consejería de Turismo. En ella se declara, entre otras cosas, la referencia catastral, la capacidad, quién explota la vivienda, que es compatible con el urbanismo y que la comunidad de propietarios la ha autorizado expresamente. El trámite es gratuito.
Si los servicios de hospedaje (llaves, recepción, limpieza, facturación) los presta una empresa, esa empresa debe figurar como titular de la explotación. La declaración también fija los periodos de funcionamiento: alquilar fuera de ellos se considera actividad clandestina.
Cómo dar de alta una vivienda turística en Andalucía
Compruebe el urbanismo
Consulte con el Ayuntamiento si la vivienda puede destinarse a uso turístico y si necesita licencia o declaración responsable municipal. En Málaga capital, las nuevas altas están suspendidas.
Obtenga el acuerdo de la comunidad
Desde el 3 de abril de 2025 hace falta la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, por mayoría de tres quintos.
Prepare la vivienda
Adecúe superficie, baños, climatización, equipamiento, botiquín, detector de humo, extintor, hojas de reclamaciones e información para el huésped.
Reúna la documentación
La Junta pide nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, certificado de la comunidad con la aprobación expresa y, si explota un tercero, el contrato que lo habilita.
Si no la adjunta, se la requerirán con un plazo de 10 días hábiles.
Presente la declaración responsable
Desde la oficina virtual de la Consejería, con certificado digital. El número CTC que obtiene al presentarla no es el código de inscripción.
Descargue la resolución
La resolución de inscripción le asigna un código del tipo VUT/MA/00000: VUT, las dos letras de la provincia y un número de orden.
Dé de alta el establecimiento en SES.Hospedajes
Antes de recibir al primer huésped, comunique al Ministerio del Interior los datos del establecimiento para poder enviar después los partes de viajeros.
El código de inscripción, en toda la publicidad
La Junta de Andalucía indica que el código de inscripción debe figurar en toda la publicidad o promoción de la vivienda, incluidas las plataformas en línea. También debe constar en el documento que se entrega al huésped a su llegada y en el justificante de pago.
Anunciar o prestar el servicio sin haber presentado la declaración responsable es actividad clandestina, que la Ley 13/2011 tipifica como infracción grave, con multa de 2.001 a 18.000 euros.
Registro Único de Arrendamientos: situación en octubre de 2026
El Real Decreto 1312/2024 creó un Registro Único de Arrendamientos estatal y un número de registro que las plataformas debían mostrar en los anuncios, con efectos desde el 1 de julio de 2025.
El Tribunal Supremo anuló el procedimiento de ese registro y el número de registro en varias sentencias de mayo y junio de 2026, publicadas en el BOE, por entender que el Estado carecía de competencia para crearlo. En todo lo demás desestimó los recursos, de modo que la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos se mantiene.
En Andalucía, lo que no ha cambiado es la inscripción autonómica: el código del Registro de Turismo de Andalucía sigue siendo obligatorio. Consulte el estado actual de las obligaciones de las plataformas en el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Registro de viajeros: SES.Hospedajes
El Real Decreto 933/2021 obliga a quien ejerce actividades de hospedaje, también en viviendas turísticas, a registrar y comunicar los datos de sus huéspedes al Ministerio del Interior a través de SES.Hospedajes.
Los datos se comunican de forma inmediata y, como máximo, en 24 horas desde la reserva (o su anulación) y desde el inicio de la estancia. Firman el parte todas las personas mayores de 14 años, y los datos de los menores los da el adulto que los acompaña. Quien se dedica a ello de forma profesional debe conservar el registro tres años.
Málaga capital: límites a las nuevas viviendas turísticas
El decreto andaluz permite a los ayuntamientos limitar el número de viviendas turísticas por edificio, zona o periodo, y Málaga lo ha hecho por fases. En junio de 2024, una instrucción municipal exigió entrada y servicios independientes del resto del bloque para las nuevas altas. Desde el 14 de enero de 2025, una modificación del PGOU prohibió las nuevas inscripciones en 43 barrios donde las viviendas turísticas superaban el 8 % del parque residencial.
La medida más amplia llegó después: amparándose en el artículo 6 del Decreto-ley 1/2025, el Ayuntamiento suspendió las nuevas viviendas de uso turístico en todo el término municipal desde el 23 de agosto de 2025, por un máximo de tres años o hasta que se apruebe la modificación del PGOU que regulará estos usos. Según los últimos comunicados municipales (julio de 2026), esa suspensión sigue vigente.
Además, desde el 25 de julio de 2026 la aprobación inicial de otra modificación del PGOU limita el uso de hospedaje como alternativo o compatible con el residencial y el paso de locales en planta baja a vivienda.
La comunidad de propietarios
La Ley Orgánica 1/2025 reformó la Ley de Propiedad Horizontal: desde el 3 de abril de 2025, el propietario que quiera abrir una vivienda turística necesita la aprobación expresa de la comunidad por mayoría de tres quintos, y la comunidad puede fijar un recargo de gastos de hasta un 20 %. Quien ya ejercía la actividad conforme a la normativa turística antes de esa fecha puede seguir haciéndolo.
Lo explicamos con detalle, con ejemplos y consejos prácticos, en nuestro artículo sobre la comunidad de propietarios y los pisos turísticos.
Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia para alquilar mi piso a turistas en Andalucía?
No se pide una licencia de la Junta, sino una declaración responsable que da lugar a la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía. Además, la vivienda debe cumplir el urbanismo municipal y, cuando sea exigible, contar con la licencia o declaración responsable municipal que permita el uso turístico.
¿Se pueden dar de alta nuevas viviendas turísticas en Málaga capital?
Desde el 23 de agosto de 2025 el Ayuntamiento tiene suspendidas las nuevas viviendas de uso turístico en todo el término municipal, por un máximo de tres años o hasta que se apruebe la modificación del PGOU en trámite. Consulte el estado actual en la Gerencia de Urbanismo.
¿Dónde tengo que poner el número de registro?
Según la Junta, el código de inscripción (del tipo VUT/MA/00000) debe figurar en toda la publicidad o promoción, incluidas las plataformas en línea. También en el documento de entrada que se entrega al huésped y en el justificante de pago.
¿Sigue siendo obligatorio el número del Registro Único de Arrendamientos?
El Tribunal Supremo anuló en 2026 el procedimiento del Registro Único y el número de registro del Real Decreto 1312/2024. El código autonómico del Registro de Turismo de Andalucía sigue siendo obligatorio. Consulte el estado actual en el Ministerio de Vivienda.
¿Qué pasa si alquilo sin estar inscrito?
Prestar el servicio o anunciarlo sin haber presentado la declaración responsable es actividad clandestina, una infracción grave según la Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía, con multas de 2.001 a 18.000 euros.
¿Tengo que registrar a los huéspedes?
Sí. El Real Decreto 933/2021 obliga a comunicar los datos de los viajeros al Ministerio del Interior por SES.Hospedajes, en un máximo de 24 horas desde la reserva y desde el inicio de la estancia.
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