Comunidad de propietarios y pisos turísticos: qué cambió con la reforma de 2025

Qué cambió con la Ley Orgánica 1/2025

La Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, modificó la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en tres puntos que afectan a los pisos turísticos. Entró en vigor el 3 de abril de 2025.

Primero, añadió un apartado 3 al artículo 7: el propietario que quiera ejercer la actividad de vivienda turística debe obtener antes la aprobación expresa de la comunidad. Segundo, reescribió el artículo 17.12, que fija la mayoría necesaria. Tercero, añadió una disposición adicional segunda para los pisos que ya funcionaban.

La mayoría de tres quintos y el recargo del 20 %

El acuerdo que apruebe, limite, condicione o prohíba la vivienda turística necesita el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Da igual que suponga o no modificar el título constitutivo o los estatutos.

La misma mayoría sirve para establecer cuotas especiales de gastos o una mayor participación en los gastos comunes de la vivienda turística, siempre que el incremento no supere el 20 %.

Como regla general de la LPH, los propietarios ausentes que, debidamente citados e informados del acuerdo, no manifiesten su discrepancia en 30 días naturales cuentan como votos a favor.

Si su piso ya era turístico antes de la reforma

La nueva disposición adicional segunda de la LPH permite seguir con la actividad al propietario que ya la ejercía antes del 3 de abril de 2025 y se había acogido a la normativa sectorial turística; en Andalucía, eso significa estar inscrito en el Registro de Turismo. Además, el artículo 17.12 dice expresamente que los acuerdos de la comunidad no tienen efectos retroactivos.

Conserve la resolución de inscripción y los documentos que acrediten desde cuándo funciona la vivienda: son su mejor prueba si surge una discusión en la comunidad.

Los estatutos de la comunidad

El Decreto 28/2016 excluye como vivienda turística la que esté en un inmueble cuyo título constitutivo o cuyos estatutos prohíban expresamente esta actividad. Por eso conviene leerlos antes de comprar o de plantear el uso turístico.

Los estatutos solo perjudican a terceros si están inscritos en el Registro de la Propiedad, de modo que la nota simple de la finca es la primera comprobación. Pida también las actas recientes: puede haber acuerdos adoptados que todavía no constan en el Registro.

Qué pasa si la comunidad lo prohíbe

Si la comunidad no aprueba el uso turístico o lo prohíbe, no podrá dar de alta una nueva vivienda turística en ese edificio. En Andalucía, la declaración responsable incluye la manifestación de que la comunidad la ha autorizado expresamente, y la Junta pide el certificado del secretario o administrador.

Si alguien ejerce la actividad sin esa aprobación, el presidente puede requerirle que cese y, con autorización de la junta, acudir al juez. La sentencia puede ordenar el cese definitivo, una indemnización y privar del uso de la vivienda hasta tres años. Además, si un dato esencial de la declaración responsable es falso, la Junta puede cancelar la inscripción e impedir una nueva alta durante un año.

Si considera que el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, puede impugnarlo ante los tribunales: el plazo general es de tres meses, y de un año en esos dos casos.