Gestión
Cómo preparar un piso para el alquiler turístico
Un piso turístico bien preparado cumple la normativa, se anuncia mejor y da menos problemas. En Andalucía, el Decreto 28/2016 fija una lista de requisitos obligatorios; el resto depende de lo que esperan los huéspedes. Le contamos qué es obligatorio, qué es recomendable y en qué orden hacerlo.
Primero, compruebe que puede alquilar
La vivienda debe inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía antes de empezar, y desde el 3 de abril de 2025 la comunidad de propietarios debe aprobar la actividad de forma previa y expresa.
En Málaga capital, además, las nuevas viviendas de uso turístico están suspendidas desde el 23 de agosto de 2025, durante un máximo de tres años o hasta que se apruebe la modificación del PGOU. Si su piso no está ya inscrito, compruebe la situación antes de invertir en equiparlo.
Lo que exige la normativa andaluza
El Decreto 28/2016, modificado por el Decreto 31/2024, fija requisitos de la vivienda y obligaciones del titular. Entre los primeros: una superficie construida mínima de 14 m² por plaza, dos baños si hay más de cinco plazas y tres si hay más de ocho, y ventilación directa al exterior en dormitorios y salones, con algún sistema para oscurecerlos.
La capacidad máxima de una vivienda completa es de 15 plazas, con un máximo de cuatro por habitación. Las viviendas ya inscritas tuvieron un año para adaptarse a los requisitos nuevos.
| Elemento | Tipo | Detalle |
|---|---|---|
| Refrigeración en habitaciones y salones | Obligatorio | Si la vivienda funciona en mayo, junio, julio o agosto. Fija o portátil. |
| Calefacción en habitaciones y salones | Obligatorio | Si funciona de diciembre a marzo. Sin aparatos incandescentes ni de combustión. |
| Botiquín de primeros auxilios | Obligatorio | Revise caducidades periódicamente. |
| Detector de humo y extintor | Obligatorio | El detector, en una zona próxima a la cocina. |
| Hojas de quejas y reclamaciones | Obligatorio | Las oficiales de la Junta, con su cartel en un lugar visible. |
| Información turística | Obligatorio | Zona, servicios médicos, transporte y plano, en papel o digital. |
| Instrucciones de electrodomésticos | Obligatorio | De los aparatos que lo requieran. |
| Teléfono de atención 24 horas | Obligatorio | Para resolver incidencias de inmediato. |
| Ropa de cama y toallas | Obligatorio | Un juego de reposición y una toalla de mano y otra de baño por persona. |
| Camas | Obligatorio | Mínimo 80 × 190 cm las individuales y 135 × 190 cm las dobles. |
| Wifi | Recomendable | No lo exige el decreto, pero los huéspedes lo dan por hecho. |
| Acceso autónomo | Recomendable | Cerradura electrónica o caja de llaves. |
| Fotos profesionales | Recomendable | Son lo primero que ve el huésped. |
Resumen del Decreto 28/2016 en su versión vigente (art. 6 y anexo). Consulte el texto completo en el BOJA.
Mobiliario y equipamiento
La vivienda debe estar amueblada y equipada para usarse de inmediato, con televisor y agua caliente. En la cocina, piense en una estancia de varios días: fuegos, horno o microondas, frigorífico, cafetera, menaje suficiente para el número de plazas y utensilios básicos de limpieza.
Elija muebles resistentes y fáciles de limpiar, colchones de calidad y una decoración sencilla y coherente. Evite objetos frágiles o personales: el piso debe sentirse cuidado, no habitado.
- Dormitorio: armario con perchas, mesillas, luz de lectura y cortinas opacas.
- Baño: secador de pelo, toallas y productos de bienvenida.
- Salón: sofá cómodo, mesa con sillas para todas las plazas.
- Extras útiles: plancha, tendedero y lavadora.
Fotos que venden
Las fotos deciden si un huésped abre su anuncio. Hágalas con el piso terminado, limpio y ordenado, con luz natural y desde ángulos que muestren cada estancia completa. Incluya todas las habitaciones, el baño, la cocina y lo que diferencia al piso: terraza, vistas o luz.
No retoque hasta engañar: una foto que promete más de lo que hay acaba en una mala reseña.
Seguridad
Además del botiquín, el detector de humo y el extintor, revise la instalación eléctrica y de gas, los enchufes y las barandillas. Prepare un plano de evacuación si el edificio lo tiene y compruebe que su seguro de hogar cubre el uso turístico.
Acceso, registro de viajeros y llegada autónoma
Una cerradura electrónica o una caja de llaves permite la llegada autónoma a cualquier hora y evita copias de llaves. Envíe las instrucciones solo cuando el registro de viajeros esté completo.
Ese registro es obligatorio: el Real Decreto 933/2021 exige recoger los datos de los viajeros y comunicarlos al Ministerio del Interior a través de la plataforma SES.Hospedajes, en los plazos que fija la norma.
Limpieza y ropa de cama
La normativa obliga a limpiar la vivienda a la entrada y salida de cada huésped. Una lista de comprobación por estancia, fotos del estado final y un almacén con ropa de cama, toallas y reposiciones evitan sorpresas.
Calcule al menos dos juegos de ropa por cama: uno en uso y otro de reposición. Decida si lavará en casa o con una lavandería profesional.
En qué orden prepararlo
Compruebe la viabilidad
Registro turístico, normas municipales y aprobación de la comunidad.
Revise instalaciones y climatización
Electricidad, agua, ventilación, aire acondicionado y calefacción.
Amueble y equipe
Muebles, menaje, ropa de cama y equipamiento obligatorio.
Prepare la información al huésped
Normas de convivencia, instrucciones, información turística y hojas de reclamaciones.
Organice acceso y registro de viajeros
Cerradura o caja de llaves y alta en SES.Hospedajes.
Haga las fotos y publique
Con el piso terminado y limpio, y con el número de registro en el anuncio.
Cómo le ayudamos
En Dossan Apartments le asesoramos para que la vivienda cumpla los requisitos, en decoración y mobiliario, y nos ocupamos de reservas, entradas y salidas, limpieza y mantenimiento, con un informe mensual de la actividad.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio el aire acondicionado en un piso turístico en Andalucía?
Sí, si la vivienda funciona en mayo, junio, julio o agosto: debe tener refrigeración, fija o portátil, en habitaciones y salones. Si funciona de diciembre a marzo, también calefacción.
¿Qué equipamiento de seguridad exige la normativa?
Un botiquín de primeros auxilios, un detector de humo en una zona próxima a la cocina y un extintor.
¿Es obligatorio tener wifi?
El Decreto 28/2016 no lo exige a las viviendas de uso turístico, pero es casi imprescindible para que el anuncio sea competitivo.
¿Cuántas personas puede alojar una vivienda turística?
Como máximo 15 plazas en una vivienda completa y cuatro por habitación, siempre que la superficie y el número de baños lo permitan.
¿Tengo que registrar a los huéspedes?
Sí. El Real Decreto 933/2021 obliga a recoger sus datos y comunicarlos al Ministerio del Interior a través de SES.Hospedajes.
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Cuéntenos cómo es su vivienda y le enviaremos, sin compromiso, una estimación de lo que podría rendir en alquiler turístico y de lo que haría falta para empezar.
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