Alquiler turístico o de larga temporada: qué le conviene a su vivienda

Tres formas de alquilar una vivienda

El alquiler de larga temporada es el de vivienda habitual que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): el inquilino vive en el piso y puede prorrogar el contrato hasta cinco años (siete si el propietario es una empresa).

La vivienda turística queda fuera de la LAU. En Andalucía la regula el Decreto 28/2016, modificado en 2024: estancias cortas para viajeros, inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía y una lista de requisitos.

Entre ambas está el alquiler de temporada, con contratos de meses para estudiantes o trabajadores desplazados. Su régimen acaba de cambiar.

Ingresos: estabilidad frente a variabilidad

En larga temporada sabe cuánto cobrará cada mes. En turístico, los ingresos dependen de la ocupación y del precio por noche, que cambian con la temporada, los eventos y la competencia.

Por eso no le daremos un porcentaje de rentabilidad «tipo»: depende de la ubicación, el piso y la gestión. Compare siempre ingresos netos, después de gastos, comisiones de las plataformas e impuestos.

Trabajo y gestión

La larga temporada exige trabajo al principio (inquilino, contrato, fianza) y poco después. El turístico es un pequeño negocio diario: anuncios, precios, mensajes, entradas y salidas, limpieza, lavandería y averías.

La normativa andaluza obliga, además, a limpiar la vivienda a la entrada y salida de cada huésped y a ofrecer un teléfono de atención 24 horas. Si no puede asumirlo, puede delegarlo en una empresa de gestión.

Costes que hay que contar

A los gastos de cualquier alquiler (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento), el turístico suma otros:

• Limpieza y lavandería después de cada estancia.
• Suministros (luz, agua, internet), que suele pagar el propietario.
• Comisiones de las plataformas de reservas.
• Mobiliario, menaje y ropa de cama, con reposición periódica.
• Equipamiento obligatorio: climatización, botiquín, hojas de reclamaciones…
• La gestión, si la delega.

Requisitos legales: lo primero que hay que comprobar

Para alquilar como vivienda turística en Andalucía hay que presentar una declaración responsable, inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía antes de empezar y cumplir el Decreto 28/2016. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige además la aprobación previa y expresa de la comunidad de propietarios.

En Málaga capital, desde el 23 de agosto de 2025, el Ayuntamiento tiene suspendidas las nuevas viviendas de uso turístico en todo el término municipal, durante un máximo de tres años o hasta que se apruebe la modificación del PGOU. En la práctica, hoy la opción turística queda, salvo excepciones, para viviendas que ya estaban inscritas. Consulte la situación actual antes de decidir.

Impuestos: diferencias generales

En el IRPF, ambos suelen tributar como rendimientos del capital inmobiliario, pero solo el alquiler de vivienda habitual puede tener una reducción del rendimiento neto; el turístico no, según la Agencia Tributaria.

En el IVA, el alquiler de vivienda está exento, y el turístico también si no se prestan servicios de tipo hotelero. El Real Decreto-ley 29/2026 prevé un IVA del 10 % para estancias de hasta 30 noches desde el 1 de diciembre de 2026, pendiente de convalidación.

Riesgos de cada opción

En larga temporada, el riesgo más temido es el impago y el tiempo que puede costar recuperar la vivienda. En turístico, los huéspedes pagan por adelantado, pero hay meses flojos, más desgaste, posibles conflictos con vecinos y, sobre todo, riesgo regulatorio.

En 2025 y 2026 han cambiado la Ley de Propiedad Horizontal, el planeamiento de Málaga y el registro estatal de alquileres de corta duración, que el Tribunal Supremo anuló en parte en mayo de 2026. Alquilar sin cumplir la normativa expone a sanciones.

Flexibilidad de uso

Es la gran ventaja del turístico: puede bloquear fechas para usted o su familia, hacer obras entre reservas o vender el piso sin inquilino dentro. Con un contrato de vivienda habitual, el piso queda en manos del inquilino durante años.

El alquiler de temporada, una tercera vía

El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, convierte el alquiler de temporada en «arrendamiento de vivienda temporal»: el contrato debe indicar una causa real y acreditable de desplazamiento del inquilino, durar más de 31 días y, por regla general, no más de doce meses.

Si se superan los doce meses sin justificación o se encadenan más de dos contratos con el mismo inquilino, pasa a ser de vivienda habitual. El decreto debe convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso; consulte su estado en el BOE antes de firmar.

Cómo le ayudamos

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